Independentemente do valor do negócio, tamanho ou localização do imóvel, toda transação imobiliária envolve riscos e custos para ambas as partes, o que pode acarretar em muita dor de cabeça e até prejuízos, caso não haja uma correta orientação aos contratantes.
Além disso, atualmente existem também no mercado imobiliário vários golpes, cada vez mais comuns, aos quais qualquer pessoa está suscetível.
Por esse motivo, todo cuidado é pouco! E pensando nisso, nós separamos um pequeno apanhado de informações úteis e dicas essenciais para mensurar os principais riscos envolvidos na compra de um imóvel e quais alternativas você tem para evitá-los.
Boa leitura!
Quais são os principais riscos na compra de um imóvel?
Seja novo ou usado, toda a compra de um imóvel requer atenção e cuidados especiais desde a elaboração de um contrato no qual conste claramente todos os pontos negociados entre as partes, estabelecendo claramente os direitos e obrigações de cada um, assim como na pesquisa de processos, análise de documentos, certidões, o correto valor dos impostos a serem pagos, entre outros, do início ao fim da transação.
Para se ter uma ideia melhor sobre tais riscos envolvidos no mercado imobiliário, nós destacamos os seguintes fatores:
Contratos
Talvez o ponto mais importante das negociações é o contrato. E quando se fala em compra e venda de imóveis, estamos falando de diversos tipos de contratação, como por exemplo, de compra e venda, de corretagem, de financiamento, de alienação, entre outros.
E cada negociação tem suas peculiaridades, por isso os contratos devem ser redigidos de forma a atender as especificidades do negócio. Contratos padronizados, com cláusulas gerais e que não especificam o que foi tratado entre os contratantes, podem ser motivo de discussões intermináveis no futuro.
É por essa razão que, mesmo que a transação tenha sido intermediada por um corretor, a análise jurídica deve ser feita por um advogado especializado. Evidente que corretores têm muita experiência na negociação de imóveis, mas certamente não tem um conhecimento jurídico aprofundado capaz de alertar os interessados sobre eventuais falhas nos contratos ou os riscos no negócio.
Certidões, Documentos e Pesquisas
A compra de um imóvel requer muita paciência dos interessados. Não é um negócio que se resolve da noite para o dia e pesquisar o histórico do vendedor é fundamental.
Além dos documentos das partes e do próprio imóvel, pesquisas sobre eventuais processos judiciais ou extrajudiciais, restrições financeiras e de crédito, bem como a análise detida de inúmeras certidões, são essenciais para a garantia de um negócio tranquilo.
Da mesma forma que na elaboração dos contratos, a análise dessa documentação não é algo tão simples quanto parece e somente um profissional especializado é capaz de entender e interpretar de forma detalhada essa documentação e apontar possíveis irregularidades.
Obrigações, Taxas e Impostos
Toda a negociação de compra e vendas de imóveis gera gastos além do valor do imóvel em si. Isso porque, é necessário a obtenção de inúmeras certidões, assim como o pagamento de taxas cartorárias, tais como, escritura e registro, além do pagamento de impostos.
Não se pode esquecer, também, que na maioria dos negócios há a intermediação imobiliária e, por isso, é preciso pagar também a comissão de corretagem. Somando-se tudo isso, o acréscimo no valor do imóvel pode chegar a 10%.
E nesse complexo cenário, cada parte deve assumir o pagamento dessas despesas. Em regra, a taxa de corretagem e certidões é de responsabilidade do vendedor e despesas com escritura, registro e imposto fica à cargo do comprador.
Porém essa divisão não é obrigatória e as partes devem, necessariamente, fazer constar no próprio contrato quem pagará o que. Daí, mais uma vez, a necessidade de um contrato bem redigido.
Quanto aos impostos, é preciso ficar atento, porque as prefeituras normalmente calculam o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) usando como base de cálculo o valor de referência, que a própria municipalidade estabelece. Ocorre que em recente decisão do STJ ficou decidido que esse cálculo deve ter por base o valor da negociação, o que pode dar significativa diferença no valor do tributo. Sendo assim, caso o comprador note uma discrepância no valor do imposto a ser pago, pode ingressar com uma medida judicial que por meio de uma liminar fixará qual é o valor correto.
Golpes e crimes
Por fim, como bem destacamos, o mercado imobiliário envolve diversos riscos inerentes ao próprio negócio, porém existe mais um ponto com o qual se preocupar, que são os golpes.
Cada vez mais crescentes, o mais comum é a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa. Portanto ter certeza de quem é o real proprietário é fundamental. Além disso é necessário pesquisar na matrícula se esse imóvel não foi prometido à venda anteriormente.
Também para evitar problemas em relação à venda do mesmo imóvel para o mesmo interessado, é essencial que quando for assinada um promessa de compra e venda, essa negociação seja registrada na matrícula do imóvel.
Tal providência, que em um primeiro momento parece para muitos como um gasto desnecessário, é na verdade uma cautela superimportante.
Como evitar tais riscos na compra de um imóvel?
Indiscutivelmente contar com o suporte de uma consultoria especializada é o caminho mais seguro, ágil e tranquilo para a sua negociação imobiliária.
Afinal, você passa a contar com uma equipe dedicada de advogados para cuidar de todos os processos da negociação imobiliária, de ponta a ponta, minimizando significativamente todos os riscos.
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