O ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é um tipo de tributação essencial e obrigatório ao longo do processo de negociação de algum imóvel no Brasil. Na prática, é este imposto que, de fato, confere que a transmissão de propriedade foi devidamente concluída entre as partes.
Até aqui, tudo bem! No entanto, saber como funciona a cobrança do ITBI é que sempre foi uma incógnita para muita gente, tendo em vista a falta de transparência sobre o cálculo dos valores cobrados pelas prefeituras e municípios.
Mas agora, com uma decisão recente do STJ, as mudanças no ITBI estão mais claras e transparentes, o que facilita a compreensão.
E é sobre isso que vamos abordar ao longo deste material. Sendo assim, confira até o final e tome nota das dicas que separamos aqui!
Boa leitura!
Afinal, o que é o IBTI?
Conforme destacado, o ITBI se refere ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é considerado um tributo brasileiro, de competência municipal e tem como base o artigo 156 da Constituição Federal.
Na prática, essa taxa é cobrada durante a negociação de transferências de imóveis particulares entre pessoas.
Por ser de caráter obrigatório, o pagamento do ITBI é indispensável para se concluir a transferência de uma propriedade, a não ser que tal processo seja oriundo de herança ou doação. Nesses casos, os tributos inerentes são o ITCD e ITCMD, ambos cobrados pelo Estado.
Em caso de não pagamento do ITBI, não será realizada a transmissão do bem, assim como a transferência e registro dos documentos que comprovam a propriedade do comprador.
Como funciona o ITBI?
Antes mesmo de falarmos sobre a recente decisão do STJ sobre o cálculo de cobrança do ITBI, vale destacar os objetivos e fins que este imposto tem sobre os serviços públicos.
Começando pela alíquota, esse valor é variável conforme a prefeitura responsável, o que gira em torno de 2% a 3% ao redor do país. O teto máximo é de 5% permitido por lei.
Até então, a base de cálculo era realizada em cima do valor venal do imóvel, ou seja, o quanto ele vale no mercado. Mas isso mudou, conforme explicaremos com mais detalhes no próximo tópico.
Assim, o município cobrava o percentual estipulado por cima deste valor e detinha tal quantia para os cofres públicos. Feito isso, essa tributação pode ser aplicada nos mais variados serviços de gerência municipal, tal como em infraestrutura, transporte, educação, segurança, entre outros.
Com a decisão do STJ, o que muda na cobrança do ITBI?
Aqui, é muito importante se atentar às informações destacadas, pois a decisão do STJ é muito recente e, consequentemente, ainda não está ao alcance de todos os cidadãos do país.
O fato é que, em uma decisão colegiada, o STJ definiu que a base de cálculo para o ITBI não é mais pelo valor venal do imóvel, e sim por seu valor final declarado.
Em outras palavras, o comprador deve pagar o tributo com base no valor do contrato entre as partes e não em valores definidos e informados pela prefeitura local.
Quais as vantagens essa decisão agrega?
A decisão de estabelecer um novo padrão na cobrança do ITBI ajuda a organizar melhor e trazer mais transparência sobre as obrigações a serem acertadas com a prefeitura.
Na prática, a mudança é muito importante porque, em diversos casos, os valores usados para calcular o ITBI são muito variáveis e, no final, o valor do negócio pode ser muito inferior àquele que o Município estabelece como referência.
Para quem vale essa decisão do STJ sobre o ITBI?
A partir da validação dessa decisão, todas as negociações de imóveis entre pessoas deverão ser calculadas com base no valor do contrato.
Ou seja, se você já está na fase de negociação de compra ou venda de um imóvel, mas ainda não pagou pelo ITBI, a cobrança já deverá ser aplicada nestes moldes do STJ.
Logo, caso tenha notado que o valor cobrado pela prefeitura local destoa muito do novo modelo de tributação, você poderá ingressar com um Mandado de Segurança contra o Município. Dessa forma, é possível conseguir uma correção dos valores e efetuar o pagamento corretamente.
Por outro lado, se você realizou o pagamento a maior do ITBI por conta da base de cálculo antiga e quiser requerer a quantia excedente, também existem alternativas. Nesse caso, você vai precisar entrar com uma ação judicial, desde que a cobrança tenha ocorrido dentro dos últimos cinco anos.
Como saber se a alíquota do ITBI foi cobrada errada?
Nesse caso, será preciso calcular exatamente o que foi cobrado como ITBI durante a negociação do imóvel na época.
Por exemplo, São Paulo e Rio de Janeiro cobram a mesma alíquota de 3% sobre os imóveis transmitidos entre pessoas. Sendo assim, se um apartamento é vendido por R$ 500 mil, o valor do ITBI precisa ser de R$ 15 mil após essa decisão do STJ.
Caso o valor cobrado seja excedente a isso, certamente a base de cálculo não foi realizada em cima do valor do contrato e sim do valor venal estipulado pela prefeitura.
Logo, você terá o direito de recorrer, seja para corrigir a cobrança, seja para ser reembolsado.
E para isso, é fundamental contar com o suporte jurídico especializado, que pode ser encontrado por meio de advogados e escritórios focados no Direito Imobiliário.
A Tapai Advogados é um exemplo prático nesse tipo de consultoria, sendo considerado um dos escritórios mais conceituados de advocacia no Brasil e com equipes altamente capacitadas e especializadas em soluções voltadas para o segmento imobiliário.
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