Marcelo Tapai responde dúvidas do consumidor sobre imóveis

Neste artigo você irá encontrar diversas dúvidas do consumidor sobre imóveis. Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e consumidor, respondeu todas elas na íntegra.

Muitas das suas dúvidas também podem ser esclarecidas neste artigo, confira.

Boa leitura!

Fiz o distrato do imóvel, pois não consigo pagar as parcelas. O que fazer? Vou receber o valor pago de volta?

A melhor solução sempre é o diálogo entre as partes. Procure a empresa e tente uma composição amigável para resolver a questão. Caso não haja acordo ou a proposta da empresa seja muito menor do que a Justiça tem decidido, então uma ação judicial será necessária.

Em casos de atraso ou descumprimento contratual pela empresa, o consumidor pode desistir da compra e receber de volta 100% de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, com correção monetária, juros e em única parcelas. 

No caso de distrato por opção do comprador, quando a incorporadora está cumprindo sua parte no negócio, muitas decisões judiciais têm determinado que a empresa pode reter apenas valores suficientes para cobrir despesas de administração (entre 10% a 25% dos valores pagos pelo cliente).

Apesar da nova lei do distrato prever que as empresas podem reter até 50% dos valores pagos pelo cliente, é possível discutir a abusividade dessa cobrança em casos específicos e reduzir o percentual dessa redução.

Para isso, é importante consultar um advogado especialista em direito imobiliário, que analisará seu caso e orientará sobre a melhor solução.

É possível financiar um imóvel sem renda comprovada?

É possível, mas não é comum conseguir um financiamento imobiliário para aqueles que trabalham sem renda comprovada. Isso vai depender do relacionamento que o cliente tem com o banco.

Para tanto, o interessado deve procurar o banco de sua preferência para solicitar o empréstimo. A instituição financeira, com base em outras informações do cliente, como, por exemplo, o tempo de relacionamento, o volume de movimentações que o cliente realiza, eventuais outras garantias que pode oferecer, poderá conceder o empréstimo.

Posso usar FGTS para comprar participação de ex-cônjuge em imóvel?

O coproprietário de um imóvel pode usar o seu fundo de garantia para a compra do percentual remanescente de qualquer pessoa, que pode ser parente, cônjuge, amigo ou não ter nenhum vínculo pessoal. Mas é preciso provar que é coproprietário deste imóvel, apresentando a matrícula atualizada em que consta essa informação.

Quando o imóvel está quitado, a pessoa pode usar o FGTS para comprar até 80% do percentual que pertence ao ex-cônjuge. Em imóveis que ainda estejam financiados, não se pode usar o FGTS para comprar a parte do outro. O FGTS só pode ser usado como amortização.

Para comprar a parte da outra pessoa, não é necessária a outorga conjugal (anuência). Se o bem era dos dois, o cônjuge que vai vender não deve anuir, mas manifestar vontade própria de vender sua parte.

Construí em um terreno herdado. Receberei o mesmo valor que meus irmãos?

A questão de construções em terrenos alheios pode ser um grande problema para aquele que constrói.  

O direito a receber indenização pelas benfeitorias dependerá das particularidades de cada caso. Admitindo-se que a construção foi de boa-fé, quem investiu nas obras terá direito à indenização, se a construção for pequena e se for comprovado que valorizou o imóvel, no caso, o terreno.

Também diz a lei que se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, quem construiu terá direito a ficar com o imóvel de forma exclusiva, desde que pague aos demais a parte que lhes cabia.

Essas regras se aplicam não somente à terrenos, mas também para construções que acrescem àquelas já existentes.

Desta forma, a conclusão a que se chega é que se a construção não for maior do que o valor do imóvel recebido como herança, decidindo os demais herdeiros pela venda do bem para terceiros, poderão fazê-lo, desde que indenizem aquele que construiu pelas benfeitorias. Não é possível, nessa hipótese, o herdeiro que realizou a construção impedir a venda, mesmo que resida no imóvel.   

Já, se o valor da construção for maior do que o do terreno, na hipótese de o construtor ter condições de comprar a parte dos demais, poderá fazê-lo independente da vontade deles. Se não tiver condições, voltamos à situação anterior, e a venda também dependerá do aval dos demais, assim como a valorização precisará ser avaliada para definir quanto cabe a cada um receber.

Vou separar e moro em um imóvel alugado. O que devo fazer?

De acordo com a redação do artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), nos casos de separação do casal, seja separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, “a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.

No entanto, alguns cuidados devem ser tomados, especialmente pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixar o imóvel, pois enquanto não comunicado formalmente o locador, aquele que deixou a residência continuará sendo responsável pelo pagamento dos aluguéis. 

Para tanto, é necessário que ocorra comunicação por escrito ao locador e ao fiador. Não concordando o fiador com a nova realidade contratual, poderá exonerar-se das suas responsabilidades. Nessa hipótese, precisará a pessoa que ficou no imóvel apresentar nova garantia ao proprietário, sob pena de cometimento de falta contratual e possível ação de despejo.